長期承租透天厝卻遭隔壁空地新建案打樁導致牆面嚴重龜裂房屋傾斜？相鄰關係防險義務與連帶侵權求償解析

壹、事實摘要與爭點整理

• 事實摘要
  原告 A 君為某精華市區透天老宅之所有人。兩年前，A 君隔壁緊鄰之空地由某知名建商 B 公司購得，並委由 C 營造公司進場開挖地下三層基礎工程。施工期間，C 營造公司為節省成本，未依施工圖面落實預壘樁與連續壁防滲水工程，即強行進行大型打樁與地下水抽取作業，導致土壤液化與地層嚴重下陷。造成 A 君之透天老宅結構受創，全棟房屋牆面出現超過 3 公分之剪力斜裂縫、地磚隆起破裂、門窗嚴重變形卡死無法關閉，且房屋整體向工地方向顯著傾斜。經土木技師公會現場緊急勘驗，評定該房屋「結構安全受損，需進行大規模打坑灌漿扶正與結構補強工程」，所需工程費用高達新台幣 400 萬元，且修復後房屋於市場上仍具備新台幣 200 萬元之交易貶損。A 君向建商 B 公司及營造廠 C 公司要求連帶賠償 600 萬元；B 公司抗辯自己只是起造人（業主），施工全權外包給營造廠，依民法第189條定作人免責；C 營造廠則抗辯 A 君房屋屋齡已高，裂縫是老屋自然老化，拒絕賠償。A 君遂向地方法院提起民事訴訟，請求 B 公司與 C 公司連帶賠償 600 萬元修復費與折舊損失。
• 主要爭點
  （一）鄰地進行開挖建築工程致相鄰房屋傾斜龜裂，起造人（建商）能否以「外包給營造廠」為由主張民法第189條定作人免責？
  （二）民法第794條開掘土地防險義務，在法理上是否屬於 protection 法律之「保護他人之法律」？
  （三）受害屋主如何透過「施工前現況保全鑑定」與「第三方公會損害鑑定」，建構不可推翻之連帶賠償防線？

 

貳、法律依據與構成要件分析

• 民法第794條開掘土地防險義務與第184條第2項推定過失
  本案鄰損侵權防線的核心，在於相鄰關係防險義務之法定強制性。依民法第794條明文規定：「土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之工作物受其損害。」 最高法院裁判一致定錨：民法第794條屬於民法第184條第2項所稱之「保護他人之法律」。建商與營造廠開掘土地導致 A 君地基動搖房屋龜裂，法律即直接推定其具備過失侵權責任，必須負賠償責任。
• 民法第185條共同侵權行為與建商免責抗辯之擊碎
  建商 B 公司援引民法第189條「定作人對承攬人損害不負責任」主張免責。然而，最高法院權威判例明確指出：建商身為土地所有人，負有監督施工符合民法第794條防險義務之法定責任。若建商於指示、設計或選任營造廠上有欠缺，且共同參與建築工程，即不得主張第189條免責。建商 B 公司與營造廠 C 公司行為具備客觀關聯共同，依法應依民法第185條成立「共同侵權行為」，負連帶賠償責任。
• 損害賠償範圍兼及修復費用與交易價值貶損
  依民法第196條及第213條規定，賠償範圍不僅包含將房屋打坑灌漿扶正之「400 萬元實質修復工程費」，因鄰損事故導致該房屋於不動產市場上被標註鄰損之「200 萬元交易貶損（折舊）」，同樣屬於侵權行為損害填補之法定範疇。

 

參、舉證責任與施工前保全鑑定與土木技師公會報告之絕對證明力

在鄰地施工鄰損民事訴訟中，舉證責任分配如下：

• 原告對施工前房屋完好與施工後受損之舉證：原告 A 君須提出施工前建商委託公會所做之「鄰房現況保全鑑定報告原本」（證明開工前牆面無裂縫）、施工期間拍照錄影之現場數位足跡，以及工務局鄰損列管公文。
• 土木技師公會損害鑑定報告之壓倒性證明力：提出由法院囑託「土木技師公會」或「結構技師公會」出具之損害因果關係鑑定報告。報告以沉陷點傾斜率數據，證實傾斜向量直接指向 B 公司工地，並精準核算修復費 400 萬與折舊 200 萬。該科學鑑定具備絕對證明力，直接定錨兩被告之連帶責任。

 

肆、利益分配標準與實務判決走向

民事法院經實體審理後，其判決標準走向如下：

• 判決建商與營造廠連帶賠償 600 萬元：法院將判定違反防險義務成立共同侵權，判命被告 B 建商與 C 營造廠應「連帶賠償原告 A 君新台幣 600 萬元整」，並自起訴翌日起按年息 5% 加計法定利息。
• 工程勒令停工與提供擔保：於訴訟進行中，A 君得檢具鑑定報告向市府建管處申請勒令工地停工，逼迫建商提供全額賠償擔保始得復工。

 

伍、實務啟示與結語

• 鄰地開工前務必配合並完善留存「現況保全鑑定報告」：住家隔壁一旦有建商準備動工開挖，屋主務必配合公會技師進場對自家牆面、地磚進行全屋拍照保全；若建商未做保全鑑定，屋主應自己拍照存證，此報告乃日後求償最關鍵之鐵證。
• 發生龜裂傾斜應即刻報請建管處「鄰損列管停工」：遭遇鄰地施工損鄰，切莫僅私下與工地主任口頭交涉；應第一時間委任專業律師發函建商，並向地方政府建管處申請「鄰損現勘列管」，利用行政停工公權力強迫建商坐上談判桌並提供全額賠償，方能捍衛自身房屋安全與資產價值。

※ 免責聲明 本文係基於我國民法第794條開掘土地防險義務、第184條第2項違反保護他人法律、第185條共同侵權連帶責任、第189條定作人責任界線與鄰地施工鄰損實務裁判案例所進行之學術性法律分析，所有論述均屬法律意見之探討，不構成具體個案之法律建議。如有類似鄰地施工鄰損、房屋龜裂傾斜求償或建商連帶責任爭端，請洽民事律師-蔡憲騰律師。可點選私訊官方LINE以獲取個案諮詢。