簽約購買中古屋交屋後才發現是重大輻射污染鋼筋屋？物之瑕疵擔保解除契約與加害給付實務解析

壹、事實摘要與爭點整理

• 事實摘要
  原告 A 君為高階科研主管。A 君為全家人居住健康，日前透過某知名連鎖房屋仲介公司，向出賣人 B 君購買一棟位於市區成熟生活圈、屋齡約三十五年之大樓公寓住宅，總成交價新台幣 2,200 萬元。簽約談判時，B 君於定型化之「不動產標的現況說明書」中，在「是否曾做過輻射屋檢測或是否為行政院原子能委員會列管之輻射污染建築物」欄位勾選「否/無」。A 君付清全額價金並辦妥所有權移轉登記進駐裝修。詎料，裝修拆除老舊天花板與磁磚時，A 君因個人工作具備輻射劑量檢測專業，隨手攜帶專業核輻射偵測儀器進行室內環境檢驗，赫然發現屋內多處樑柱之表面輻射劑量率竟然高達每小時 15 微西弗（μSv/h）以上，年暴露劑量嚴重超標逾百倍。A 君緊急通報核能安全主管機關派員實地量測，證實該建物興建時誤使用了早年遭受鈷-60放射性污染之「輻射鋼筋」，屬於主管機關正式列管之「重大輻射污染建築物」。A 君認該房屋長期居住將致全家人遭受重大癌症病變風險，其通常居住使用效用已實質滅失，向 B 君發函主張解除買賣契約並要求全額返還 2,200 萬元購屋款，並要求賠償裝潢拆除損失；B 君則抗辯房屋屋齡已高，自己也是多年前向前手購買，持有數十年身體無恙，且交屋時是「現況交屋」，主張自己不知情無過失，拒絕退款解約。A 君遂向地方法院提起民事訴訟。
• 主要爭點
  （一）中古屋存在嚴重放射性射線超標（輻射鋼筋屋），在民法上是否構成物之瑕疵擔保責任中之「重大瑕疵」？
  （二）買受人主張民法第359條「解除買賣契約」，出賣人能否以「合約載明現況交屋」或「自己不知情毫無過失」作為抗辯？
  （三）買受人因拆除裝修所支出之費用，能否依民法第227條「加害給付」規定請求出賣人連帶賠償？

 

貳、法律依據與構成要件分析

• 民法第354條物之瑕疵擔保責任與無過失絕對責任
  本案房屋交易防線的核心，在於輻射鋼筋瑕疵之法律評價。依民法第354條第1項規定，物之出賣人應擔保其物依第373條規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。房屋之核心效用在於供人安全健康居住，若建物內部蘊含大量危害人體DNA與造血功能之放射性射線，依一般社會通念，已徹底滅失其作為住宅之「通常居住效用與經濟交易價值」，屬於無可修復之「極重大物之瑕疵」。出賣人 B 君依法必須負擔法定之物之瑕疵擔保責任，且該項責任屬於「絕對無過失責任」，B 君縱使主觀上不知情、向前手購買受騙，亦絲毫不能阻卻其對買受人 A 君之解約退款義務。
• 現況交屋特約之排除與民法第359條解除契約之行使
  B 君抗辯現況交屋。然而，司法實務再三確立，輻射射線為無色無味、肉眼不可見且深埋於水泥樑柱深處之隱蔽性瑕疵，絕非一般買受人看屋所能明辨之現況範圍。再者，依民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，買受人得解除其契約；僅於解除契約「顯失公平」時，始得請求減少價金。本案輻射劑量致人於重大健康危害，解除契約全額退款完全符合比例原則，絕無顯失公平之情事。

 

參、舉證責任與核能安全委員會官方量測報告之絕對證明力

在輻射鋼筋屋買賣民事爭訟中，舉證責任分配如下：

• 原告對重大輻射污染事實之舉證：原告 A 君須向法院提出由行政院核能安全委員會（前原能會）或其認可之輻射防護偵測機構出具之「建築物放射性污染偵測證明書公文書數位足跡」。
• 官方公文書之壓倒性證明力：官方偵測報告精準記載全屋各測點之微西弗劑量率、鋼筋含鈷-60之物理半衰期數據，證實年劑量遠超一般民眾每年 1 毫西弗（mSv）之法定安全管制標準。該等官方科學鑑定在法庭上具備絕對證明力，出賣人完全無法推諉。

 

肆、處罰與利益分配標準（實務判決之全額解約退款與損害賠償）

民事法院經實體審理後，其判決標準走向如下：

• 判決買賣契約合法解除與全額返還 2,200 萬元：法院將判定物之瑕疵重大，判決原告 A 君解除契約合法有據。出賣人 B 君應依民法第259條回復原狀義務，將受領之購屋總價款新台幣 2,200 萬元全數返還予 A 君，並自起訴狀送達翌日起按年息 5% 加計法定利息。
• 判決加害給付之裝修拆除賠償：法院審酌 B 君交付具有致病危險之瑕疵建物，另構成民法第227條之加害給付，判命 B 君應連帶賠償 A 君已支出之裝潢拆除與鑑定費用數十萬元。A 君則於收受全額退款後，將該輻射屋產權移轉登記返還予 B 君。

 

伍、實務啟示與結語

• 購買特定屋齡中古屋務必至官方網站查詢「輻射屋列管名冊」：民國 71 年至 73 年間興建之老舊建物為輻射鋼筋之高風險期。購屋大眾於簽約前，應主動至核能安全委員會之公開資料庫查詢該地址是否曾遭列管，並於合約中嚴明加註「出賣人擔保絕非輻射污染建築物，否則無條件全額退費解約」。
• 發現重大隱蔽瑕疵切記六個月通知除斥期間：買受人入住後一旦檢測發現輻射或重大瑕疵，務必於發覺後第一時間委任專業不動產律師發行存證信函通知賣方，並於通知後六個月內提起民事訴訟，方能在法定時效內成功築起解約退款之鐵甲防線。

※ 免責聲明 本文係基於我國民法第354條物之瑕疵擔保責任、第359條解除契約要件、現況交屋特約效力與輻射污染建築物買賣實務判決所進行之學術性法律分析，所有論述均屬法律意見之探討，不構成具體個案之法律建議。如有類似中古屋重大瑕疵、買賣解約退款或房屋侵權求償爭端，請洽民事律師-蔡憲騰律師。可點選私訊官方LINE以獲取個案諮詢。