長期佔用大樓法定空地加蓋鐵皮車棚出租收租？物上請求權拆除還地與不當得利實務解析 - 台北律師事務所｜北投律師推薦

壹、事實摘要與爭點整理

• 事實摘要
  原告 A 君為某市區知名華廈大樓之管理委員會主任委員，代表全體區分所有權人提起訴訟；被告 B 君則為該大樓一樓之住戶。三十年前該大樓完工時，一樓後方留有一筆約 15 坪之「法定空地（法定防火間隔與法定空地）」，依使用執照與地政謄本記載，該筆空地屬於全體區分所有權人所共同共有之「共用部分」。然而，一樓住戶 B 君自二十年前起，未經大樓區分所有權人會議決議，亦未取得其他共有人之同意，擅自於該筆 15 坪法定空地上，以鋼骨結構搭建違章「封閉式鐵皮雙車棚」，並加裝電動捲門及獨立水電錶，將該共用空地實質劃為個人專有私用。更甚者，B 君自十年前起，將該兩座車棚以每格每月新台幣 5,000 元之價格，長期出租予附近上班族收取租金，二十年來獨吞高達上百萬元之租金收益。近年因管委會換屆改選欲進行全棟消防安全改善工程，要求 B 君拆除鐵皮車棚將空地騰空返還大樓，B 君強硬抗辯自己已「和平公然佔用超過二十年」，主張已依民法取得「時效取得地上權」或「默示分管契約」，且歷屆管委會從未抗議，拒絕拆除。A 君遂經區權人會議授權，向地方法院提起民事訴訟，依民法第767條請求 B 君拆除鐵皮車棚並將土地返還全體共有人，並依民法第179條追索過去五年相當於租金之不當得利共計新台幣 60 萬元。
• 主要爭點
  （一）公寓大廈之法定空地屬於共用部分，單一共有人能否以「長期無人抗議」為由主張成立「默示分管契約」？
  （二）佔用他人已辦理所有權登記之共有建築空地，是否能主張民法「時效取得地上權」作為合法佔有之抗辯？
  （三）受全體共有人委託之管委會，除請求拆屋還地外，是否有權向無權佔有人追索過去五年之「相當於租金之不當得利」？

 

貳、法律依據與構成要件分析

• 民法第767條與第821條物上請求權之絕對防線
  本案大樓共有產權維權的核心，在於共有物之處分權限。依民法第818條規定，各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；民法第821條明定，各共有人對於第三人或未經同意之共有人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。 司法實務一致確立：共有人對共有物之使用收益，不得逾越其應有部分之比例，更不得「未經全體共有人協議，擅自指定特定部分劃歸自己單獨占有收益」。一樓法定空地為全體住戶共有，B 君搭建鐵皮車棚獨佔使用，已構成無權占有。共有人依法享有隨時請求拆除地上物並返還土地予全體共有人之權利。
• 默示分管契約與時效取得抗辯之法理徹底擊潰
  B 君抗辯時效取得與默示分管。然而，最高法院著名判例再三嚴正指出： 第一，「單純之沈默或共有人長期容忍未予干涉，絕不等於明示或默示同意成立分管契約」，不能將鄰居隱忍視為合法授權； 第二，依司法院釋字第107號及第164號解釋，已辦理所有權登記之不動產，其所有人之物上請求權「無消滅時效之適用」。共有人隨時得提起拆除訴訟，B 君佔用三十年亦無法時效取得所有權或地上權，其抗辯在法理上完全瓦解。
• 民法第179條相當於租金之不當得利追索
  無權佔用他人共有土地，在法律上受有「免於支付租金之利益」，並致全體共有人受有損害。依最高法院實務見解，共有人得依民法第179條不當得利規定，參照土地法第97條及第105條之規定，以該土地申報地價之年息 8% 至 10% 計算，向 B 君全額追索過去五年內未罹於消滅時效之「相當於租金之不當得利」。

 

參、舉證責任與地政事務所建物測量成果圖之絕對證明力

在拆除佔用共有空地民事爭訟中，舉證責任分配如下：

• 原告對共用部分產權與實地佔用之舉證：原告管委會 A 君須向法院提出大樓使用執照竣工圖、地政機關之土地及建物謄本原本（證明該筆空地為共用部分無專屬權號）。
• 地政事務所現場測量鑑定之壓倒性證明力：法院在審理中會囑託轄區地政事務所指派測量員前往現場進行「鑑界測量與建物現況測繪」。地政所出具之「土地複丈成果圖」，以紅線精準標示 B 君鐵皮車棚佔用法定空地之具體坪數（15 坪）與坐落位置。該公文書具備絕對之證明力，直接定錨無權佔有事實。

 

肆、利益分配標準與實務判決走向

民事法院經審理完圖面與租金行情後，其判決標準走向如下：

• 判決拆除鐵皮車棚並騰空返還土地：法院將認定 B 君無權占有，判決被告 B 君應「將坐落於法定空地上之鋼骨鐵皮車棚及附屬設施全數拆除，並將該 15 坪土地騰空返還予原告及全體區分所有權人」。若判決確定後 B 君拒不拆除，管委會得向法院執行處聲請強制執行，由執行法院派公權力怪手強行拆除，拆除費用全數由 B 君負擔。
• 判決全額給付 60 萬元不當得利：法院審酌 B 君長期出租牟利之情狀，判決被告 B 君應「給付原告管委會新台幣 60 萬元整」，並自起訴翌日起加計法定利息。該筆款項將全數納入大樓公共基金專戶供全體住戶使用。

 

伍、實務啟示與結語

• 公寓大廈共用空地絕對不可據為己有私設車棚：一樓住戶切莫存有「我家門口空地就是我的」之傳統違法觀念。法定空地屬於全體產權人共有，私設鐵皮加蓋出租，非但面臨建管處勒令拆除，更會被全體住戶依法提起訴訟追討過去五年的巨額不當得利。
• 大樓管委會應積極清查公有空地落實產權維護：社區管理組織若發現有住戶長期侵占頂樓平台或一樓空地搭建違建，應於區權人會議作成決議，正式委任專業不動產律師發行存證信函並提起拆屋還地訴訟，用司法公權力奪回屬於全體住戶之公共安全防線。

※ 免責聲明 本文係基於我國民法第767條物上請求權、第821條共有人權利行使、第179條相當於租金不當得利追索、公寓大廈共用部分管理法理與相鄰違建實務判決所進行之學術性法律分析，所有論述均屬法律意見之探討，不構成具體個案之法律建議。如有類似大樓法定空地遭佔用、違建拆除爭議或共有物返還求償爭端，請洽家事律師、刑事律師-蔡憲騰律師。可點選私訊官方LINE。