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租客欠租不搬？催告、遷讓訴訟與執行指南
房客積欠租金又拒絕搬離，是房東最常遇到、也最容易處理錯誤的糾紛。
作者：大亞法律事務所
發布日期：2026.08.14
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房客積欠租金又拒絕搬離，是房東最常遇到、也最容易處理錯誤的糾紛。許多房東急於收回房屋，選擇自行換鎖、斷水斷電，或直接進屋搬動房客物品，結果非但無法合法收回房屋，反而讓自己從「債權人」變成「被告」。
要合法、有效率地處理欠租不搬的房客，必須遵守以下步驟：確認欠租事實與租約性質、催告、終止租約、提起遷讓訴訟並聲請強制執行。以下逐一說明，並特別提醒「租賃住宅市場發展及管理條例」（下稱租賃專法）與一般房屋租賃在規定上的關鍵差異。
若房客在催告期限內仍未繳清，房東才能進入下一步終止租約。
目前法院見解確有分歧，主要分為以下兩派：
常見問題Q&A
Q1：房客只欠一個月房租，我可以馬上終止租約嗎？
不行。終止門檻是「積欠達2個月租額」且須先經過催告。若房客當初有繳2個月押金，實務上因法院見解分歧，保守做法通常會等到「總共欠滿4個月（扣除2個月押金後，還欠2個月）」，才會正式啟動終止租約程序（詳見上方說明）。欠租未達此門檻時，房東僅能請求給付積欠租金，不能直接解約趕人。
Q2：房客積欠的管理費、水電費，可以一起算進「2個月租額」的門檻嗎？
原則上「租金」與「其他費用」是分開計算的。雖然租賃專法將兩者並列為終止事由，但實務上容易產生爭議。建議在存證信函中，將租金與其他費用分別列明金額，避免因計算錯誤導致終止失效。
Q3：沒有簽書面租約（僅口頭約定），可以趕房客走嗎？
可以，口頭租約一樣受法律規範，但舉證會相對困難。房東需透過轉帳紀錄、對話截圖（如LINE）證明租賃關係與欠繳事實。強烈建議日後出租一律簽訂書面契約，以降低風險。
Q4：房客搬走後留下的家具雜物，我可以直接丟掉嗎？
不建議直接丟棄。住宅租賃第12條須先「定相當期限書面催告」房客取回，屆期未取才視為拋棄，處理費可由押金扣除。一般租賃也建議比照辦理，並拍照錄影清點過程，自保免挨告。
Q5：遷讓房屋訴訟大概要花多久時間？
依案件複雜度、房客是否到庭答辯而定，快則數月，慢則可能拖到一年以上；若房客上訴，時間會更長。這也是為何強烈建議簽約時將租約公證，違約時即可直接聲請強制執行，省去漫長的訴訟期。
Q6：租約已經公證，是不是就可以自己找鎖匠把房客物品搬出去？
不可以。公證只是讓房東取得「執行名義」免打官司，但取回房屋仍須向法院聲請強制執行，由公權力介入辦理。自行進屋處理同樣可能觸犯侵入住宅、毀損、竊盜等刑責。
結語
處理欠租不搬的房客，看似只是「發函、告人、執行」三個動作，實際上每個環節都有嚴格的法定要件與時間限制。稍有疏漏，就可能讓房東前功盡棄。若您正面臨相關困擾，建議及早諮詢專業律師，協助檢視租約、計算扣除押金後的正確欠款額度，並擬定最有效率的處理方式。
要合法、有效率地處理欠租不搬的房客，必須遵守以下步驟：確認欠租事實與租約性質、催告、終止租約、提起遷讓訴訟並聲請強制執行。以下逐一說明，並特別提醒「租賃住宅市場發展及管理條例」（下稱租賃專法）與一般房屋租賃在規定上的關鍵差異。
一、第一步：確認欠租事實，並判斷租約類型
在採取任何行動前，房東應先釐清兩件事：- 精算欠租金額：核對租金到期日與實付餘額，並區分租金與管理費、水電費（這些通常不能合併計入欠租門檻）。同時確認房客已繳交的押金金額，這會影響「是否已達終止門檻」的認定。
- 確認租約性質：這是最重要的基礎。凡以「出租供居住使用」為目的的租賃，原則上適用租賃專法；供營業使用（如店面、辦公室）則回歸民法及土地法。兩者終止程序的差異如下表：
| 項目 | 一般房屋租賃 （如商辦、店面） | 住宅租賃契約 （適用租賃專法） |
| 終止門檻 | 積欠租金達2個月租額 | 積欠租金或費用達2個月租額，經催告仍拒繳 |
| 終止前置期間 | 定相當期限催告，期限屆滿仍不給付即可終止 | 除催告外，須於終止前30日以書面通知承租人 |
| 押金上限 | 依契約約定，無明文上限 | 不得超過2個月租金總額（租賃專法第7條） |
| 遺留物處理 | 無專法規範，依民法及實務見解處理 | 應定相當期限催告取回，屆期未取回視為拋棄，處理費可從押金扣除 |
提醒：
房東常誤以為「欠租滿2個月」就能終止住宅租約，卻忽略了租賃專法要求的「終止前30日書面通知」。少了這道程序，終止可能被法院認定不合法，導致訴訟功虧一簣。
二、第二步：合法催告
催告是終止契約前不可省略的程序。催告應以存證信函為之，並明確載明以下三點：- 積欠租金（或費用）的期間、計算方式與應付金額
- 給予相當期限限期繳納（通常為7～10天）
- 明確表示「逾期未繳，將依法終止租約」之意旨
若房客在催告期限內仍未繳清，房東才能進入下一步終止租約。
三、第三步：終止租約（為何實務上常說要等欠滿4個月？）
這是決定訴訟成敗的關鍵爭點：計算「欠租是否達2個月」時，要不要先扣掉房客當初繳的押金？目前法院見解確有分歧，主要分為以下兩派：
- 實務多數見解：依最高法院44年台上字第516號判例意旨，類推適用《土地法》第100條第3款「積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上」之規定。此派認為，應先以押金抵償後，餘額仍達2個月租額，始得終止租約（最高法院100年度台上字第725號民事判決參照）。
- 《租賃專法》施行後之新見解：《租賃專法》第10條規定，條文僅明定積欠「2個月租額」，並未明文要求須先扣抵押金。此派認為，只要積欠達2個月租額，不論押金扣抵後餘額為何，房東均得終止契約（臺灣高等法院109年度上易字第248號民事判決參照）。
律師建議：直接記住「欠滿4個月」的安全門檻
由於住宅押金最高為2個月，在法院尚未統一見解前，最保守且能避免敗訴的作法是：等房客「總共欠滿4個月房租」，先扣掉2個月押金後，確認「餘額」仍達2個月（含）以上之租額，此時再發出終止通知，較能降低爭議風險。
但個案仍應視承審法院見解、押金實際金額及租約類型（定期／不定期）具體判斷，切勿將「欠滿4個月」誤認為絕對安全的法定標準。
四、第四步：提起遷讓訴訟
租約合法終止後，房客即成為無權占有人。若房客仍拒絕搬離，房東不能自行換鎖、斷水斷電或進屋搬動物品，只能透過法院程序取回房屋。- 租約有公證：若公證書載明「逕受強制執行」且符合公證法規定，房東可直接持公證書聲請強制執行，毋須起訴。
- 租約未公證：須向法院提起「遷讓房屋」訴訟。除請求房客騰空返還房屋外，可一併請求積欠租金、相當於租金之不當得利，如有約定違約金，可一併請求。
蒐證提醒：
法院會審查催告是否合法送達、終止程序是否完備。前三步驟留存的存證信函回執、匯款紀錄、欠費紀錄，都是不可或缺的證據。
五、第五步：聲請強制執行
取得確定判決或公證書後，即可向法院聲請強制執行。請注意以下兩個重點：- 執行方法不同：「金錢給付（討回租金）」與「返還房屋（趕走房客）」是兩種不同的執行程序，聲請時應分別敘明。
- 遺留物處理：依租賃專法第12條，房東須以書面催告房客限期取回遺留物，屆期未取才視為拋棄所有權。若是無專法適用的一般房屋，也強烈建議比照辦理，並全程拍照錄影存證，避免遭反咬竊盜、侵占或毀損。
常見問題Q&AQ1：房客只欠一個月房租，我可以馬上終止租約嗎？
不行。終止門檻是「積欠達2個月租額」且須先經過催告。若房客當初有繳2個月押金，實務上因法院見解分歧，保守做法通常會等到「總共欠滿4個月（扣除2個月押金後，還欠2個月）」，才會正式啟動終止租約程序（詳見上方說明）。欠租未達此門檻時，房東僅能請求給付積欠租金，不能直接解約趕人。
Q2：房客積欠的管理費、水電費，可以一起算進「2個月租額」的門檻嗎？
原則上「租金」與「其他費用」是分開計算的。雖然租賃專法將兩者並列為終止事由，但實務上容易產生爭議。建議在存證信函中，將租金與其他費用分別列明金額，避免因計算錯誤導致終止失效。
Q3：沒有簽書面租約（僅口頭約定），可以趕房客走嗎？
可以，口頭租約一樣受法律規範，但舉證會相對困難。房東需透過轉帳紀錄、對話截圖（如LINE）證明租賃關係與欠繳事實。強烈建議日後出租一律簽訂書面契約，以降低風險。
Q4：房客搬走後留下的家具雜物，我可以直接丟掉嗎？
不建議直接丟棄。住宅租賃第12條須先「定相當期限書面催告」房客取回，屆期未取才視為拋棄，處理費可由押金扣除。一般租賃也建議比照辦理，並拍照錄影清點過程，自保免挨告。
Q5：遷讓房屋訴訟大概要花多久時間？
依案件複雜度、房客是否到庭答辯而定，快則數月，慢則可能拖到一年以上；若房客上訴，時間會更長。這也是為何強烈建議簽約時將租約公證，違約時即可直接聲請強制執行，省去漫長的訴訟期。
Q6：租約已經公證，是不是就可以自己找鎖匠把房客物品搬出去？
不可以。公證只是讓房東取得「執行名義」免打官司，但取回房屋仍須向法院聲請強制執行，由公權力介入辦理。自行進屋處理同樣可能觸犯侵入住宅、毀損、竊盜等刑責。
結語處理欠租不搬的房客，看似只是「發函、告人、執行」三個動作，實際上每個環節都有嚴格的法定要件與時間限制。稍有疏漏，就可能讓房東前功盡棄。若您正面臨相關困擾，建議及早諮詢專業律師，協助檢視租約、計算扣除押金後的正確欠款額度，並擬定最有效率的處理方式。