【實務必看】買到「被套繪」的農地怎麼辦？簡介解除農地套繪訴訟與訴之聲明範例

許多人高高興興買了農地，想要興建農舍、鋪設太陽能板，向主管機關申請時才驚覺：這筆土地早就被隔壁鄰居「套繪」了！

鄰居當年在蓋農舍時（其實，更多時候是鄰居的前前前前手、曾曾曾祖父蓋的…），將您的土地作為「配合耕地」一併送件，導致您的土地無法再供建築使用，申請興建農舍受阻。遇到這種強行套繪或歷史遺留的管制問題，法律上該如何成功解套？以下為您拆解實務上的關鍵重點！

什麼是「套繪」？白話文告訴你！

簡單來說，政府規定興建農舍必須有足夠面積的農地配合，達到農地農用。以前法規寬鬆時，有些人自己地不夠大，就會把鄰居的土地拿來「湊面積（即配合耕地）」一併申請蓋農舍。

農舍蓋好後，建管機關就會在地籍圖上把農舍座落的所有土地「上色」管制，代表這筆土地已經作為農舍的配合耕地使用了，這就是「套繪管制」。
一旦你的土地被「套繪」，在政府眼裡這塊地的建蔽率與額度就已經被用掉了，未來你想要自己蓋農舍、做其他合法建築或特定設施，都會被主管機關以「已受套繪管制」為由直接駁回，宛如被戴上一頂隱形卻甩不掉的緊箍咒！

一、簡介解除套繪案件

1. 檢視面積比例是否符合解除標準：

依《農業用地興建農舍辦法》第 12 條規定，若農舍坐落之農業用地面積大於 0.25 公頃，且面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地，得免經其他土地所有權人同意，逕依變更使用執照程序辦理解除套繪管制。

2. 以民法第 767 條「物上請求權」排除侵害：

實務上，鄰居（被告）常辯稱「套繪只是行政機關的管制登記，我沒有實體侵占你的土地」。但法院與最高法院109年度台上字第2826號判決指出：土地受套繪管制使所有權人無法圓滿行使權利，即屬對所有權之妨害，得依民法第 767 條第 1 項中段請求除去之。

3. 命被告提出必要申請資料：

實務上，鄰居另一個常用的抗辯是「農地所有權人可以自己向主管機關申請解除套繪，根本沒有訴訟的必要！」但其實，原告雖然可以自行辦理基地調整來解除套繪，不過行政程序上需要鄰地的「土地及建物所有權狀」、「原使用執照及竣工圖」等資料。如果鄰地所有人不給，原告無法自行取得。因此，原告為了能順利取得上述資料，在鄰居不願提供的情況下，還是只能訴訟解決。這時候，訴之聲明也應一併請求命被告提出辦理所需之相關身分及產權資料。

二、民事訴之聲明範例

實務上若需透過法院命對造配合向建管機關辦理程序，可參考以下「訴之聲明」的寫法：

訴之聲明：

被告應協同原告向○○市政府就其核發之（00）○市建局都管字第00000號使用執照辦理變更及調整基地範圍，以解除坐落○○市○○區○○段0000地號土地之套繪管制。

小叮嚀：因個案不同，聲明可能有所調整。

三、結語與提醒

特別提醒：農地「套繪」並不保證一定能成功解除！

能否順利解套，關鍵在於扣除該筆土地後，鄰地農舍的基地面積是否仍符合法規標準，以及建築物現況有無違建等複雜的行政法規限制，不同縣市所須文件也常常有所不同。

因此，遇到被套繪的問題時，切勿貿然興訟。建議先備妥土地謄本、地籍圖謄本、使用執照圖說等相關資料諮詢專業律師。實務上，若能透過律師居中協助，與對造溝通協調並直接與建管行政機關釐清程序，往往在訴訟前就能促成雙方合作，不用打官司便能順利辦理解除套繪，省下大把時間與訴訟成本！

【免責聲明】本文內容僅供一般法律知識與經驗分享參考，並不構成針對具體個案之正式法律意見或委任關係。由於各縣市主管機關之行政審查基準、歷史建管法規變遷及土地個案現況均有所差異，遇到具體爭議時，仍應攜帶完整產權與地籍資料諮詢專業律師進行個案評估。