客戶沒問，房仲就可以「不主動告知」嗎？

買房賣房是人生大事，我們支付高額的仲介費，就是為了買得安心，但如果遇到問題，房仲一句：「你當初又沒有問！」這樣在法律上真的站得住腳嗎？
其實，房仲的把關義務，比你想的還要多！👇

🏛️法院實務曾有認為，專業仲介既然收取高額報酬，須負起預見危險與調查的義務。
🔍 房仲的義務
1.    調查義務：重要交易事項、法令限制、履約能力。
2.    據實報告義務：就其所知，確實且完整地告知委託人。
3.    瑕疵告知義務：依其專業「應查知」的房屋瑕疵必須說明。
4.    提供必要資訊：須提供完整的不動產說明書

這份說明書是買房的護身符！如果房仲沒有附上「建物測量成果圖」、「使用執照」，或是隱瞞了房屋被法令限制使用的狀況，可能算沒有盡到調查與說明的義務。
🔍但房仲的義務也不是「無限上綱」

房仲到底有沒有違反「善良管理人注意義務」，法院在實務上也可能綜合評估以下 6 點：
1.    這是不是重要的交易事項？
2.    房仲是否已知，或「依其專業應該要知道」？
3.    客戶是否曾經詢問或表達過關切？
4.    這件事屬於一般房仲該具備的專業知識嗎？
5.    房仲有能力、也有必要進一步調查嗎？
6.    房仲是否有適當提醒客戶「自行確認」？

EX：如果攸關你買房的目的（例如土地會不會被徵收、能不能蓋工廠）：
•    ❌ 房仲不能說：「這不是我的專業」或「客戶沒另外委託我查」就雙手一攤。
•    ❌ 房仲不能在不確定的情況下，給予「沒問題啦」的模糊保證。
•    ✅如果真的無法確認，房仲應該「明確告知無法確認」，並提醒當事人自行尋求專家查證。
•    當房仲已經知道你的「買房目的」（例如想蓋廠房）或某項「稅務問題」會影響你的決定時，絕對不能用「客戶沒問到這麼細」來當作免責金牌！

⚖️ 法律怎麼規定？
民法第 567 條：
居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。
以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。
不動產經紀業管理條例第 26 條第 2 項：
經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。

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