115年地政士｜台南不動產經紀人｜台南地政士高考普考

第1題｜遺產繼承人、喪失繼承權判斷與特留分扣減權

• 考點一第三順位繼承人之認定

  • 被繼承人若無配偶、子女且父母已逝，其親兄弟姊妹依民法第1138條第3款規定，屬於第三順位繼承人，享有遺產繼承權 。

• 考點二喪失繼承權之嚴格法定要件

  • 民法第1145條第1項第5款之「重大虐待或侮辱」係指加諸身體或精神上痛苦 。本題「多年不往來且不願處理後事」之疏離行為難認達此程度 ；且即便構成，仍須經被繼承人表示不得繼承，始生喪失繼承權之效果 。

• 考點三特留分受侵害之扣減權與物上請求權

  • 兄弟姊妹之特留分，為其應繼分之三分之一 。若遺贈侵害特留分，受侵害之繼承人得依民法第1225條行使扣減權使該部分遺贈失效 ，並得依民法第767條第1項前段請求返還 。

• 命中區塊｜2026年題型破解-民法概要(地政)

  P5-1-4（喪失繼承權判斷）
  P5-3-19~P5-3-34（101年地政士、103年高考地政)

第2題｜所有權不破租賃、優先購買權與權利濫用

• 考點一不定期基地租賃與所有權不破租賃之適用

  • 民法第425條第2項之限制（未經公證之不定期不動產租賃不適用所有權不破租賃）係於民國89年5月5日修正施行 。若基地租賃關係遠在該日期前即已成立，基於法秩序安定，仍得適用同條第1項「所有權不破租賃」規定，承租人得對新所有人主張有權占有 。

• 考點二基地承租人之法定優先購買權效力

  • 土地所有人出賣基地時，未以書面通知優先承買權人（承租人）即過戶予第三人，依民法第426條之2第3項規定，其移轉登記不得對抗承租人 。承租人得訴請法院塗銷該所有權移轉登記，並由其依同樣條件優先購買 。

• 考點三拆屋還地之權利濫用禁止原則

  • 若新土地所有人明知土地上有合法基地租賃且建屋居住近50年，卻於過戶後旋即要求拆屋還地 ，經利益衡量，顯係以損害他人為主要目的且造成巨大社會經濟損失 ，違反民法第148條第1項權利濫用禁止原則 。

• 命中區塊｜2026年題型破解-民法概要(地政)

  P2-3-24~2-3-28（租賃權強化判斷）
  P2-3-29~P2-3-39（112年不動產經紀人)
  P3-1-76~P3-1-84（114年普考地政）

第3題｜應有部分設定抵押權、物權追及效力與分割程序保障

• 考點一共有人處分應有部分之權限

  • 依民法第819條第1項及實務見解（釋字第141號），各共有人得自由處分其應有部分，該「處分」包含在不移轉占有下將應有部分設定普通抵押權予他人 。

• 考點二共有物分割對抵押權之原則影響

  • 依民法第824條之1第2項本文規定，應有部分之抵押權不因共有物分割而受影響 。基於物權追及效力，該抵押權原則上仍繼續存在於分割後的各筆土地上（即A1及A2兩筆土地) 。

• 考點三分割程序保障與抵押權之例外移轉

  • 為兼顧其他共有人利益並安定分割效果，依同條第2項但書規定，若抵押權人同意分割，或於裁判分割訴訟中獲得程序保障（參與訴訟或經告知而未參加），其抵押權將例外僅移轉至抵押人分割後所分得之單獨所有部分（即A1土地) 。

• 命中區塊｜2026年題型破解-民法概要(地政)

  P3-1-187~P3-1-200（110年不動產經紀人、113年不動產估價師、114年普考地政）

考後一點小小心得